השופטת מ' נאור:
1. בין המערערת מס' 1 ברוך מקל בע"מ (להלן: המערערת) לבין המשיבה מס' 2 ניכרת ביום 1.8.1992 חוזה שכירות לפיו שכרה המערערת מגרש בן שבעה דונם שבבעלות המשיבה מס' 1 לשם ניהול עיסקה של המערערת. המערערת מנהלת עסק עבודות מתכת ומנופים. במהלך תקופת השכירות בנתה המערערת על המקרקעין, בלא היתר, מבנה אותו הרסה, עת פינתה את המקרקעין וזאת בעקבות צו הריסה, שניתן בבית המשפט לעניינים מקומיים בחיפה.
2. לאחר תום תקופת השכירות שעמדה, לפי החוזה, על חמש שנים והוארכה בהסכמה לשנה נוספת, הגישו המשיבות לבית המשפט המחוזי בחיפה, תביעה נגד המערערת ונגד ברוך מקל ורחל מקל, שלטענת המשיבות הנם ערבים לכל חיובי המערערת. התביעה הועמדה, מטעמי אגרה, על סך של 1,000,001 ש"ח. בתביעה עלו מספר דרישות: נתבע סך של 900,965 ש"ח בגין כך שהמערערת הרסה את המבנה: לטענת המשיבות המערערת היתה חייבת להקים מבנים על המקרקעין ולהשאירם על מכונם בעת פינוי המקרקעין, ואת חיובה זה הפרה. המשיבות תבעו גם סכום של 694,751 ש"ח בגין אגרת היתר בניה, שלדידן המערערת היתה צריכה לשלם, כדי לקבל היתר בניה לאותו מבנה שנהרס על ידה. נתבעה גם אגרת תיעול על סך 157,842 ש"ח. נושא אגרת התיעול, כך, יצויין מעתה, לא שב ועלה בדיון שלפנינו. כן נתבע סך של 198,787.50 ש"ח בגין מס רכוש שהיה על המערערת לשלם ומאחר ולא עשתה כן, נאלצו המשיבות לשלמו במקומה. לעניין מס הרכוש יצויין כבר בשלב זה שהמערערת אינה חולקת על כך כי גם אם יתקבל הערעור בעניינים אחרים (כפי שיפורט להלן) אכן חייבת היא להחזיר למשיבות את הסכום הנתבע בגין מס רכוש.
3. בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' הש' י' כהן) מצא שהמשיבות זכאיות לקבל מהמערערים סך של 2,551,371 ש"ח כערכו בתאריך מתן פסק הדין, אף ללא הכרעה בשאלת מס הרכוש ואגרת התיעול. המערערת חויבה כחייבת עיקרית והמערערים מס' 2 ו-3 - בעלי השליטה במערערת - כערבים. בשל הסכום עליו הועמדה התביעה מטעמי אגרה, זיכה בית המשפט את המשיבות בסכום המירבי שניתן היה לפסוק למועד פסק הדין - 1,289,450 ש"ח. על כך ערערו המערערים, וכאמור, בדיון לפנינו לא חלקה המערערת על חיובה לשלם את הסכום שנתבע בגין מס הרכוש.
ערבותם של המערערים מס' 2 ו-3
4. בטרם נעבור למחלוקת המרכזית הצריכה לפנים, מחלוקת הנוגעת למבנה אשר הוקם שלא כדין ונהרס, נסיר מעל הפרק עניין נוסף והוא חיובם של המערערים מס' 2 ו-3 כערבים.
המערערים מס' 2 ו-3 קיבלו על עצמם, על פי החוזה, להיות ערבים "...להתחייבויות השוכר לתשלום דמי שכירות ולפינוי המושכר בתום תקופת השכירות עפ"י חוזה שכירות בלתי מוגנת מיום 1.8.92...". הערכאה הראשונה בחנה, האם הערבות לפינוי המושכר כוללת בתוכה גם ערבות להתחייבות אחרת שבחוזה - ההתחייבות להשאיר במושכר את שיבנה וקבעה כי:
"[המערערת] הפרה את החוזה עם [המשיבה מס' 2] בכך שלא שילמה לעירית חיפה את התשלומים שנדרשו עבור היתר הבניה, ובכך למעשה אף הפרה התחייבותה להשאיר את המבנים במושכר בתום תקופת השכירות. על כן, היתה הפרה של [המערערת] גם בפינוי המושכר, ומכאן שערבותם של [המערערים מס'] 2 ו- 3 חלה אף על הפרה זו."
לפיכך, קבע בית המשפט כי המערערים מס' 2 ו-3 חבים כלפי המשיבות בחיובי המערערת: הנזק שנגרם כתוצאה מהריסת המבנה ותשלום האגרות, שהיה על המערערת לשלם כדי לקבל היתר בניה מלכתחילה.
5. לדעתי, קביעתו של בית המשפט קמא בשאלת פרשנות הערבות אינה יכולה לעמוד. המערערים מס' 2 ו-3 ערבו לתשלומי דמי השכירות ואלה שולמו. עוד ערבו לפינוי המושכר בתום תקופת השכירות, בהתאם להוראות החוזה, ופינוי אכן היה. אני מוכנה להניח ש"ערבות לפינוי" כוללת גם ערבות לאותו פיצוי, שנקבע בחוזה למקרה של איחור בפינוי המושכר. עם זאת, ל"הרחבת" הערבות לכל חיובי המערערת בחסות "הערבות לפינוי" לא היה מקום (ראו והשוו: ע"א 819/87 החברה לפיתוח חלק מחלקה 9 בגוש 9671 בע"מ ואח' נ' הוצאת עיתן "הארץ" בע"מ, פ"ד מג (2) 340, 345 ד' ואילך).
6. איני רואה צורך להאריך בענין מעבר לאמור משום שממילא את החיוב בפיצוי בגין פרשת המבנה והריסתו, יש לבטל, הכל כפי שיפורט להלן; באין חיוב של החייב העיקרי - אין מקום לחיובם של הערבים.
השאלה המרכזית: האם היתה חובה על המערערת לבנות מבנה במושכר, והאם היתה עליה חובה שלא להרוס את המבנה אשר נבנה שלא כדין
הוראות החוזה והוראות הנספח
7. הצדדים חתמו, כנראה בהפרש זמנים קצר, על חוזה ועל נספח לו. אין בראיות הסבר מדוע בחרו הצדדים בדרך זו במקום לכלול את כל ההוראות במסמך אחד. תקופת השכירות על פי החוזה היא לחמש שנים ודמי השכירות עמדו על 2,500 דולר + מע"מ לחודש. סעיפים 11 ו-12 לחוזה קובעים:
"11. השוכר יהיה רשאי לבצע על חשבונו השקעות במושכר. המשכיר נותן הסכמתו מראש לכל עבודות הפתוח והבניה שהשוכר יבצע במושכר ומתחייב לחתום על כל הבקשות, ההצהרות וכל מסמך שיידרשו לשם קבלת רשיונות, היתרים ואשורים לשם בצוע עבודות הפתוח והבניה.
12. כל שיפור, שיפוץ, שינוי, השקעה וכל פעולה ועבודה אחרת שייעשו במושכר או בחלק ממנו ישארו במושכר בתום תקופת השכירות."
על פי החוזה רשאי השוכר לבצע על חשבונו השקעות במושכר, אך אינו חייב בכך, ואם השקיע ובנה - יישארו השיפורים בנכס.
בנספחלחוזה צויין:
"בנוסף לאמור בהסכם הנ"ל, הותנה והוסכם בין הצדדים כדלקמן: